收购在在建房地产项目的法律风险及防范之一

收购在在建房地产项目的法律风险及防范之一：

以出让方式取得土地使用权转让房地产项目的法律风险及防范

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：一、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地，形成工业用地或其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应持有房屋所有权证书。”因此房地产项目转让必须符合以上条件。

此外，最高人民法院《关于土地转让方未完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的批复》规定：一、对不同时具备上述两个条件转让房地产的，应当认定转让合同无效；二、以出让方式取得土地使用权后转让房地产的，转让方已支付全部土地使用权出让金，并且转让方和受让方前后投资达到开发投资总额25％以上的，已经办理了登记手续，或虽然未办理登记手续，但当地有关主管部门同意补办土地使用权转让手续的，转让合同可认定为有效。

收购房地产项目不符合以上条件将导致房地产项目转让合同无效的法律风险。为防范有关法律风险，转让房地产项目应符合上述的法定条件，以保证项目转让合同的法律效力。

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韩忠发   律师/合伙人

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