房地产合作开发的民事法律风险及防范之三：

房地产合作开发的民事法律风险及防范之三：

房地产合作开发因建筑面积增减引起的法律风险及防范

    在房地产市场高涨时，经常发生合作开发当事人设法增加建筑面积的情况，比如提高土地容积率和建筑密度以获取更多的增值效益。但在合作开发房地产中，因增加建筑面积而引发的投资额和利润分配纠纷诉讼很常见，引发法律风险。对房屋实际面积超出规划设计建筑面积如何分配？应遵循如下规则：（1）要看是否经过批准，未经依法批准，其性质属于违章建筑，不得分配利润；（2）若经依法有批准权的政府主管部门批准，要看当事人多超出部分的房屋分配比例是否协商一致：协商一致的，按照合同的规定执行；没有达成协议的，应当按照约定的利润分配比例确定超出规划设计面积部分进行处理；如未约定利润分配比例，则按照实际投资比例进行分配。对于建筑面积减少的情况的处理，应遵循的规则是：首先，要看当事人是否协商一致，如协商一致，则按照当事人的协商结果执行；其次，如没有协商一致，则按照当事人的过错确定；再次，因不可归责于当事人的事由或当事人过错无法确定的，则按照约定的利润分配比例确定房屋实际建筑面积的分配比例；如未约定利润分配比例则按照实际投资比例进行分配。

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韩忠发   律师/合伙人

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