房地产合作开发的民事法律风险及防范之一

房地产合作开发的民事法律风险及防范之一：

合作主体经营资格不合法的民事法律风险及防范

房地产经营资格是房地产开发企业依法取得房地产开发企业的法人营业执照和房地产开发资质证书，从而获得从事房地产的身份和条件。合作开发房地产的一个重要特征就是主体资格特殊性，也就是说，合作开发房地产主体中，至少应有一方具有房地产开发经营资格，它是合作开发房地产合同独有的合同效力认定标准。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前，当事人一方取得房地产开发经营资质的或已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”。故房地产合作开发，至少合作开发当事人有一方必须具有房地产开发经营资格，否则所签订的合作开发房地产合同为无效合同。合作开发房地产合同被认定无效的直接后果是交易成本的扩大和财产巨大损失，合作各方承担合作合同无效的法律风险。故在选择合作对象时，首先应当核实对方是否具有房地产开发经营资格，若无应采取相应措施，以便取得房地产开发的经营资格，以规避合作开发主体资格导致的法律风险。

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韩忠发   律师/合伙人

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